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　　从REITs说起，到银行结束。

　　1 暴涨50%的REITs

　　金融行业特喜欢装逼，总要搞点英文。但不装逼地说，REITs就是收益较为稳定的固定资产。

　　比如高速公路REITs，收益是高速费；再比如产业园REITs，收益是园子里的企业；又或者保障性住房REITs，收益就是房租。

　　2021年起，A股开始有REITs上市。像股票那样交易，股价是波动的。

　　2022下半年到2023年，A股REITs出现了一波暴跌，跌幅接近30%。下图是REITs股价指数。

　　当时的看空理由非常多，有说疫情影响和楼市下行的；有把中国比作日本，推导出未来租金会负增长；还有说REITs其实是原始股东套现，把股民当韭菜的。

　　每一个理由看上去都非常有道理。但在2023年底，我明确表示应该看多REITs了。

　　原因无他，简单点说，那就是从最悲观的角度测算，REITs的投资价值都很明确了。具体可参考：《难怪股市跌跌不休，未来可能是负增长？！》

　　在该文章发出的次月，即2024年初，REITs开启了暴涨之路。

　　2024年初至今，REITs的涨幅接近50%，年化收益率超过30%，赚麻了。这个收益水平碾压港A股绝大多数板块。一个类债券产品玩出了比股票还牛逼的收益。

　　2 看空REITs

　　但是吧，这里不是吹咱历史战绩的（虽然也有一丢丢），而是提醒大家REITs的风险。

　　一方面，REITs的股息率越来越低了。

　　部分热门品种，比如能源类REITs（靠发电赚钱），潜在收益率甚至不如10年期国债。可问题是，能源类REITs的收益再怎么稳定，也不可能比国债更稳定。

　　另一方面，REITs的P/NAV（相当于股票的PB）理论上应该在1.1左右。但最新值高达1.33，处于历史极高水平。

　　很显然，REITs在暴涨后，开始出现风险了。

　　到这并没完。为什么2024年起REITs会暴涨？

　　我言出法随，看到了REITs的投资价值，这只是一个层面。

　　另一个层面也很重要，那就是政策的支持。

　　2023年9月和11月，上面给出了一个政策大礼包——

　　保险等机构资金投资REITs时，股价的涨跌可以不用计入利润。

　　换言之，假设一只REITs表现不好，股价从10元跌到8元，下跌20%。同时分红了0.5元。

　　我们正常思维来说这是亏钱了，对吧？即使考虑上分红，相当于从10元跌到8.5元（8+0.5），亏了15%。

　　可在新的记账规则下，机构不用计这20%的下跌，反而可以计入0.5的分红收益。不仅没亏，还赚了5%

　　如果说REITs你没感觉，那改成白酒你就懂了。白酒4%股息率，为什么很多人依然不敢买，就是因为担心未来股价下跌。股息率4%，但股价下跌30%，这点股息收益还不够填股价下跌的。

　　可如果股价下跌不计入投资收益呢。那显然4%的股息率要比1.6%的国债香太多了。

　　这意味着机构只要无脑看股息分红收益就可以了，压根不用管股价的涨跌。反正跌了也不会算成亏损。

　　如此，自然带来了REITs的巨量买盘。事实上，REITs的主要持有者，除了产业资本即原始股东，就是券商和保险等机构资金。

　　3 银行的风险

　　而最最最重要的来了。不仅是REITs，银行股也是可以这么计的！

　　保险资金买银行的时候不用考虑股价涨跌，只需要看股息率。

　　买入100个亿的银行股，假设股息率是6%，那就意味着每年收益是稳定的6个亿。股价跌了也没关系，反正也不计入投资收益。刺激！

　　这么玩谁不会啊。只要股息率还说得过去，无脑买入好了。以至于很多保险公司都买成了银行的5%以上大股东，比如今年平安人寿连续举牌招行和农行，瑞安保险举牌中信银行。

　　这正是近几年银行股连续暴涨的根本原因。

　　可无脑买入，也意味着无脑上涨，最终会带来股价的非理性高估。

　　前面的REITs如此，银行亦如此。

　　随着股价的持续上涨，银行股的股息率已经从前些年的7%一路下滑到4%。

　　港股那边比A股好些，但也就5%的样子。

　　这个股息率水平，吸引力愈发有限了。

　　保险资金前些年大卖储蓄型保险，给投保者承诺的目标收益率在3%左右。

　　而考虑上各种佣金和运营费（0.5%~1%左右），保险公司对外投资的收益率要做到3.5%~4%以上，才能兑现当初的承诺。

　　这也意味着银行估当下4%的股息率只能勉强达到保险公司的收益要求了。

　　股息率=分红/股价。如果银行股价继续暴涨，意味着股息率会进一步下探，核心多头保险公司就会停止买入。

　　而以上还没考虑今年一季度银行利润出现了首次负增长。

　　所以，我这里旗帜鲜明地表示，银行股的投资机会几乎消失殆尽。手上有银行股的朋友，应该逐步卖出了。

　　当然，这不代表银行不会继续涨。毕竟，要是散户忍不住翻倍诱惑，无脑狂冲，那还能继续涨。

　　毕竟，A股历史上的哪一次泡沫，不是吹到巨大才会破，不是套牢散户才罢休！